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A longa sombra de São Francisco.
Os maiores vencedores e perdedores da nação vivem apenas a 80 milhas de distância. O milagroso boom imobiliário em São Francisco e no Vale do Silício ajudou a abastecer uma bolha semelhante na região de Stockton. Mas quando o mercado imobiliário entrou em colapso, apenas as famílias em Stockton ficaram sofrendo - e ainda o fazem hoje.
Altamont Pass. (Preston Gannaway / GRAIN / Para o Washington Post)
STOCKTON, Calif. & # X2014; A leste de San Francisco, além do mercado imobiliário da Bay Area e de escritórios de alta tecnologia, fica uma Califórnia diferente, onde o ar é mais quente, a terra é mais barata e os proprietários estão suportando uma versão mais precária do sonho americano. .
Você chega lá na Interstate 580, através de 80 milhas de subúrbios e terras agrícolas, até as colinas carecas da Faixa de Diablo que são adequadas para nenhum dos dois. A rodovia, com oito faixas de largura, corta o Altamont Pass, 1.009 metros acima do nível do mar. E então a parte das colinas e o Vale Central da Califórnia aparecem: uma paisagem inesperadamente plana que parece muito distante de São Francisco, e onde Stockton e seus vizinhos ainda sofrem os efeitos remanescentes da pior crise imobiliária do país.
O baixo ridgeline é uma barreira física entre fortunas desiguais, entre riquezas habitacionais recorde na área da baía e uma epidemia de riqueza perdida no Vale Central. Os valores iniciais dobraram em alguns códigos postais de São Francisco e Vale do Silício em pouco mais de uma década. Mas nos códigos Zip Stockton, mais atingidos, as casas neste mesmo período perderam 20% de seu valor.
MUDANÇA NO VALOR DOMÉSTICO DESDE 2004.
MUDANÇA NO VALOR DE CASA.
DESDE 2004 POR CEP.
MUDANÇA NO VALOR DE CASA.
DESDE 2004 POR CEP.
& # x201C; Foi como um tufão, & # x201D; Carol Ornelas, chefe de uma organização sem fins lucrativos em Stockton, diz o que aconteceu aqui.
O mercado imobiliário nacional, em termos gerais, recuperou-se do colapso que mergulhou o país numa grave recessão. Mas a recuperação também foi profundamente desigual, piorando as divisões e criando fissuras em todo o país, como a que ocorre entre as comunidades costeiras e do interior da Califórnia, segundo uma análise detalhada do Washington Post sobre as mudanças nos valores das casas unifamiliares em todo o país.
A análise, uma revisão dos dados do valor da casa da Black Knight Financial Services sobre 19.000 códigos postais datados de 2004, mostra como o boom, a quebra e a recuperação imobiliária do país ao longo do último ciclo exacerbaram a desigualdade ao longo das linhas de geografia, corrida e renda.
Aqui na Califórnia, não é coincidência que os maiores vitoriosos e vítimas do mercado imobiliário americano existam na interestadual um do outro, do outro lado do Passo Altamont. As lutas de Stockton estão intimamente ligadas à ascensão da Área da Baía, já que os dois lugares, historicamente desconectados um do outro, se transformaram no espaço antes vazio entre eles. As pressões que impulsionaram os valores das casas na área da baía também ajudaram a empurrar uma bolha para cá.
& # x201C; Quando eles não estavam ligados, eles eram realmente mais iguais, & # x201D; diz Jeff Michael, diretor do Centro de Negócios e Pesquisa de Políticas da Universidade do Pacífico em Stockton. Décadas atrás, os rendimentos médios em Stockton e San Francisco eram comparáveis. A diferença nos valores das casas entre eles era mais estreita. & # 201201C; E agora eles estão crescendo juntos e há essa enorme desigualdade entre eles. & # x201D;
Mudança no valor do imóvel desde 2004.
Até 13,5% dos EUA em geral.
As residências nos EUA valem US $ 29.698 a mais que em 2004. Isso fica na área metropolitana.
Os anos de boom.
Durante os anos de boom, os caminhões em movimento trouxeram as famílias do Altamont Pass, que estavam saindo das comunidades cada vez mais caras da região. Quase ninguém se mexeu na outra direção.
Essas famílias ajudaram a trazer a febre da habitação com elas: um entusiasmo de US $ 400 mil por casas de US $ 200 mil, uma crença de que US $ 400 mil em residências deveriam se tornar US $ 500 mil em prêmios.
Eles trouxeram a demanda por novas subdivisões e comunidades construídas em antigas fazendas de aspargos e pomares de amêndoas. E fascinado por todo o dinheiro que o governo colheu em taxas de desenvolvimento quando essas subdivisões foram construídas, Stockton construiu uma bela nova arena no centro, ao lado de um novo estádio, ao lado de uma nova marina planejada no canal interno que leva de volta para a costa.
Na época, o rápido aumento dos valores residenciais parecia dizer algo sobre a própria Stockton & # x2014; que este era um lugar que estava chegando, que estava finalmente pronto para compartilhar a prosperidade da Bay Area.
Uma escultura chamada & # x201C; Stockton Rising & # x201D; fica do lado de fora da Arena Stockton, um dos frutos do surto da cidade em receita de um boom imobiliário que se transformou em fracasso. (Preston Gannaway / Grain / Para o Washington Post)
& # x201C; Nós realmente pensamos: "Ó ótimo, estamos indo melhor, as coisas estão melhorando", & # x2019; & # x201D; diz Jan Truscott, agente imobiliário da cidade e ex-reitor de negócios do San Joaquin Delta College. Stockton estava até em uma dessas listas no momento das "All-American Cities". ##201D;
Esse otimismo criou um terreno fértil para os bancos ansiosos por distribuir hipotecas a praticamente qualquer família que quisesse uma. E então as forças colidiram: o surto de famílias se mudando da baía, a terra e o apoio a um boom de construção, os credores subprime que facilitaram a compra de uma casa com pouco ou nenhum dinheiro. Todos esses passageiros criaram tanto a demanda por moradia quanto a ilusão de que a fortuna de Stockton refletia a área da baía. E a cidade queria o futuro que os credores hipotecários estavam constantemente prevendo, em que a região cresceria e os valores subiriam indefinidamente.
Sobre a série.
Uma bolha enviou valores para casa aumentando em muitas cidades dos EUA. Seu acidente levou o país à recessão. Depois de uma recuperação desigual, que tipos de bairros são melhores ou piores?
Essas histórias mapeiam os vencedores e perdedores dessa época tumultuada.
Martin Saltzman, 64, comprou sua modesta casa de um quarto em 2006, perto do pior momento possível, sem dinheiro para baixo. Então, logo depois que ele se mudou da área de Seattle para perto da família, a economia entrou em colapso, e ele não conseguiu encontrar trabalho na indústria da hospitalidade. Ele assumiu o ensino substituto e, quando estava em casa, assistia a um telejornal após o outro em sua sala de estar.
& # x201C; Eu estava assistindo-os continuamente para descobrir porque eu estava na situação que eu estava, & # x201D; ele diz, para tentar ter algum sentido, não foi necessariamente minha culpa & # x2014; # x201; Acabei de tomar uma boa decisão em um momento ruim, ou uma boa decisão em um momento que virou ruim.
Sua casa agora vale cerca de metade dos US $ 126 mil que ele pagou por ela. A Visionary Home Builders, a organização de Ornelas, ajudou-o a refinanciar a propriedade no ano passado por um pagamento menor de hipoteca, o que ajudou. Mas Saltzman quer sair da casa toda assim que puder.
& # x201C; não tenho ideia de quanto tempo isso duraria, & # x201D; ele diz. & # x201C; Estamos olhando para outros 10 anos? & # x201D;
Em retrospectiva, é surpreendente para os economistas que os preços subiram tão rapidamente aqui durante os anos de boom & # x2014; ainda mais rapidamente do que na baía.
Não havia razão, & # x201D; diz Joseph Gyourko, professor da Wharton School of Business da Universidade da Pensilvânia. Logo após o acidente, durante uma conferência em São Francisco, ele alugou um carro e dirigiu para ver Stockton, um lugar antes obscuro para os economistas que até então haviam se tornado infames como o epicentro da crise imobiliária do país. & # x201C; Por que você acharia que os preços seriam fundamentalmente mais altos no Vale Central, & # x201D; ele diz, "nunca fez sentido para mim". # x201D;
Duas histórias muito diferentes da Califórnia.
Os preços das casas subiram ao longo da costa na área da baía da Califórnia. Enquanto isso, as comunidades do interior que tinham bolhas ainda maiores ainda estão lutando para se recuperar.
Metrôs de Central Valley.
MUDANÇA DE VALORES DOMÉSTICOS DESDE 2004.
Fontes: Serviços Financeiros da Black Knight,
Census Bureau, ESRI.
Duas histórias muito diferentes da Califórnia.
Os preços das casas subiram ao longo da costa na área da baía da Califórnia. Enquanto isso, as comunidades do interior que tinham bolhas ainda maiores ainda estão lutando para se recuperar.
MUDANÇA DE VALORES DOMÉSTICOS DESDE 2004.
Metrôs de Central Valley.
Fontes: Serviços Financeiros Black Knight, Census Bureau, ESRI.
Duas histórias muito diferentes da Califórnia.
Os preços das casas subiram ao longo da costa na área da baía da Califórnia. Enquanto isso, as comunidades do interior que tinham bolhas ainda maiores ainda estão lutando para se recuperar.
Metrôs de Central Valley.
MUDANÇA DE VALORES DOMÉSTICOS DESDE 2004.
Fontes: Serviços Financeiros Black Knight, Census Bureau, ESRI.
Em San Francisco e no Vale do Silício, a renda aumentou durante os anos da bolha. E a crescente demanda para morar na Bay Area estava superando a oferta de casas, elevando os preços. Mas a economia agrícola de longa data no Vale Central não estava decolando. Os ingressos não estavam subindo como os preços das casas estavam. E não havia falta de moradia.
No período que antecedeu o colapso, no entanto, comunidades muito diferentes começaram a se comportar de maneira semelhante & # x2014; não apenas aqui, mas em todo o país, diz o economista ganhador do Prêmio Nobel Robert Shiller, que é creditado como tendo previsto o crash da habitação quando poucos acreditavam que existia uma bolha.
Penso que as pessoas no Vale Central se vêem como um tipo diferente de californiano, & # x201D; ele diz. Estas são pessoas agrícolas práticas, não empresários de tecnologia; eles moram em casas de fazenda espalhadas, não vitorianos ornamentados. Mas no frenesi da habitação, a ideia dessa diferença desmoronou. O que quer que estivesse acontecendo no mercado na costa parecia relevante para o que deveria acontecer aqui na grande economia do norte da Califórnia.
Bolhas especulativas são epidemias sociais, & # x201D; Shiller diz: "É apenas uma coisa que se espalha de pessoa para pessoa". É um vírus de pensamento. & # X201D;
Mas quando a bolha estourar & # x2014; e explodiu na área da baía, também & # x2014; lugares como San Francisco e Palo Alto estavam muito melhor preparados para resistir à crise. Stockton ficou com más hipotecas, poucos empregos altamente qualificados e dívida pública que acabaria por levar a cidade à falência.
A área da baía ainda tinha Apple e Intel e Stanford e turistas e aquelas vistas espetaculares do oceano. Essas comunidades não tinham sido sobrecarregadas porque na verdade não tinham construído muitas novas moradias em décadas; em vez disso, deixaram que lugares como Stockton absorvessem a demanda.
& # x201C; Nós éramos os que nos beneficiaram por aqui durante muito tempo, & # x201D; diz Patrick Wallace, executivo da associação do Central Valley Association of Realtors. & # x201C; Nós éramos aqueles que vendiam casas. Os empreiteiros estavam construindo casas. E as cidades estavam recebendo a receita tributária. Então é uma faca de dois gumes. & # X201D;
Legado de um busto.
No topo, cercas cercam uma subdivisão inacabada em Stockton. Acima à esquerda, uma casa fechada perto da casa de Eric Totman, que diz que ficou vago o tempo todo em que morou lá. Acima à direita, as estradas em uma subdivisão incompleta levam a lotes vazios. (Fotos de Preston Gannaway / Grain / Para o Washington Post)
A subdivisão de Weston Ranch foi construída à direita da Interstate que leva à cidade, um local privilegiado para potenciais compradores de imóveis mais preocupados em viajar 80 milhas a oeste até a Bay Area do que chegar a lojas ou empregos em Stockton. Os desenvolvedores nunca terminaram, no entanto.
Um canto do bairro mais próximo da rodovia é preservado em um momento antes do acidente: estradas para mais casas novas foram pavimentadas, postes de iluminação instalados e ciprestes italianos plantados. Mas as casas que essas estradas deveriam levar nunca foram construídas. Uma cerca de arame farpado agora isola a propriedade, e alguém plantou uma placa de quintal nas proximidades destinada aos vizinhos. & # X201C; TE COMPRO TU CASA PT 7 DIAS O MENOS. & # x201D; Compramos sua casa em sete dias ou menos.
Neste código postal, 95206, os valores das casas em 2015 ainda estavam 21 por cento abaixo do que eram em 2004. Quase 40 por cento das casas em códigos postais como este ao longo da interestadual receberam um aviso de encerramento nos primeiros anos do busto. Os efeitos ainda persistem, mas são sutis: a ocasional janela coberta se mistura com o estuque bege da vizinhança. Um scrapper arrancou a unidade de ar condicionado da parte de trás de uma casa, presumivelmente por sua fiação de cobre.
Eric Totman comprou sua casa em Weston Ranch, um encerramento de três camas e três banheiros, por US $ 145 mil em 2013. O preço estava acima de US $ 300 mil durante o boom. Quando o comprou, o corredor ainda tinha rabiscos de giz na parede e um quarto no andar de cima pintado para uma princesa. Os bancos não limpam propriedades de toques pessoais da mesma forma que os proprietários de imóveis quando tentam atrair o maior lance.
Isto é o que Totman poderia pagar & # x2014; com espaço para árvores frutíferas e um galinheiro lá atrás & # x2014; em um trabalho de classe média 80 milhas de distância. Ele é um dos afortunados em Stockton, em que ele comprou logo após o busto. Mas ele ainda lida com a outra dura realidade da região, porque quando ele comprou esta casa, ele não podia comprar um em qualquer lugar perto de seu trabalho. Cinco dias por semana, ele dirige para Redwood City, na península de San Francisco, onde é dono de uma ginástica de homens de negócios.
Eric Totman cuida de seus frangos na casa de Stockton que lhe custou US $ 145.000. Uma casa semelhante a 80 milhas de distância em Redwood City, onde ele é dono de um negócio, custaria US $ 1,5 milhão. (Preston Gannaway / Grain / Para o Washington Post)
Uma casa deste tamanho em Redwood City seria um milhão e meio, & # x201D; Totman diz, conseguindo listagens impossíveis de venda em um aplicativo em seu telefone. & # x201C; eu pensei que seria mais perto de um milhão. Mas não. Milhões e meio. & # X201D;
E os valores residenciais em Redwood City estão se distanciando ainda mais do momento. Eles subiram de 55% a 75% desde 2004. Em alguns CEPs, isso equivale a mais de meio milhão de dólares em uma década. É a mesma história em toda a baía: nos códigos postais de São Francisco, os valores residenciais já altos são de 84%, 96% e 97%. Nos códigos postais de Oakland, eles chegam a 76%. Em Palo Alto, 155 por cento.
Então, treinadores de ginástica não podem morar lá. Ou bombeiros, professores, enfermeiras, policiais, chefs, funcionários ou creches. E porque eles não podem ir para o oeste (graças ao oceano) ou para o norte ou para o sul (onde outras propriedades costeiras são caras também), todos empurram para o interior. Não são os trabalhadores de alta tecnologia que estão se mudando para cá; são os trabalhadores da construção civil que constroem seus escritórios ou os treinadores que instruem seus filhos.
Agora, 45.000 trabalhadores no condado em torno de Stockton passam pela Altamont Pass todos os dias para empregos na área da baía. A hora do rush começa às 4 da manhã. As estações de rádio de São Francisco informam sobre o trânsito no Altamont Pass.
Nesta época do ano, o caminho passa por colinas verdes, encimadas por turbinas eólicas solitárias. Mas a maior parte do resto do ano, os pontos de vista são tons de marrom em todas as direções. Durante os períodos de seca, a fumaça sobe no horizonte.
Hoje, mais passageiros da Área da Baía estão se mudando de novo, e a construção foi retomada em algumas subdivisões para eles ao longo do corredor da Interestadual 580. Mas, embora isso ajude a elevar os preços novamente, isso também significa que a Stockton não controla totalmente o que acontece a seguir.
Em San Francisco, os turistas fotografam as famosas "Painted Ladies" e # x201D; no bairro Alamo Square. Os valores iniciais duplicaram em alguns CEPs de São Francisco e Vale do Silício desde antes da bolha. (Preston Gannaway / Grain / Para o Washington Post)
& # x201C; Em algum momento, Stockton parou de crescer por conta própria e se tornou parte de outra coisa, & # x201D; diz Hannah Harrison, uma professora de escola e nativa de Stockton que voltou para cá depois da faculdade em Berkeley quando ela e o marido perceberam que suas carreiras nunca permitiriam que eles tivessem recursos para a área da baía. Agora ela e seu marido se preocupam com o que significa uma cidade se tornar uma comunidade de dormitórios em outro lugar muito distante, ter tantos filhos cujos pais voltam tarde para casa todas as noites, tantos membros da comunidade cujas vidas são fundamentalmente orientadas em outros lugares.
& # x201C; Em algum nível, por que eles estão se tornando mais integrados? & # x201D; pergunta Jeff Michael, da Universidade do Pacífico. Não é porque Stockton está se tornando mais parecido com São Francisco; é porque o Stockton é diferente. O Vale Central pode resolver problemas que a área da baía tem. Pode construir mais habitações quando a área da baía não vencer. Pode abrigar trabalhadores de classe média quando a área da baía não pode. Pode acomodar o crescente número de armazéns e operações logísticas que não fazem mais sentido econômico na cara Baía.
& # x201C; Agora a pergunta é: o que mais? & # x201D; Michael pergunta. & # x201C; Você pode levá-lo ao próximo nível em que você começa a se envolver em maneiras que não dependem de terrenos baratos? & # x201D;
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A longa sombra de São Francisco.
Os maiores vencedores e perdedores da nação vivem apenas a 80 milhas de distância. O milagroso boom imobiliário em São Francisco e no Vale do Silício ajudou a abastecer uma bolha semelhante na região de Stockton. Mas quando o mercado imobiliário entrou em colapso, apenas as famílias em Stockton ficaram sofrendo - e ainda o fazem hoje.
Altamont Pass. (Preston Gannaway / GRAIN / Para o Washington Post)
STOCKTON, Calif. & # X2014; A leste de San Francisco, além do mercado imobiliário da Bay Area e de escritórios de alta tecnologia, fica uma Califórnia diferente, onde o ar é mais quente, a terra é mais barata e os proprietários estão suportando uma versão mais precária do sonho americano. .
Você chega lá na Interstate 580, através de 80 milhas de subúrbios e terras agrícolas, até as colinas carecas da Faixa de Diablo que são adequadas para nenhum dos dois. A rodovia, com oito faixas de largura, corta o Altamont Pass, 1.009 metros acima do nível do mar. E então a parte das colinas e o Vale Central da Califórnia aparecem: uma paisagem inesperadamente plana que parece muito distante de São Francisco, e onde Stockton e seus vizinhos ainda sofrem os efeitos remanescentes da pior crise imobiliária do país.
O baixo ridgeline é uma barreira física entre fortunas desiguais, entre riquezas habitacionais recorde na área da baía e uma epidemia de riqueza perdida no Vale Central. Os valores iniciais dobraram em alguns códigos postais de São Francisco e Vale do Silício em pouco mais de uma década. Mas nos códigos Zip Stockton, mais atingidos, as casas neste mesmo período perderam 20% de seu valor.
MUDANÇA NO VALOR DOMÉSTICO DESDE 2004.
MUDANÇA NO VALOR DE CASA.
DESDE 2004 POR CEP.
MUDANÇA NO VALOR DE CASA.
DESDE 2004 POR CEP.
& # x201C; Foi como um tufão, & # x201D; Carol Ornelas, chefe de uma organização sem fins lucrativos em Stockton, diz o que aconteceu aqui.
O mercado imobiliário nacional, em termos gerais, recuperou-se do colapso que mergulhou o país numa grave recessão. Mas a recuperação também foi profundamente desigual, piorando as divisões e criando fissuras em todo o país, como a que ocorre entre as comunidades costeiras e do interior da Califórnia, segundo uma análise detalhada do Washington Post sobre as mudanças nos valores das casas unifamiliares em todo o país.
A análise, uma revisão dos dados do valor da casa da Black Knight Financial Services sobre 19.000 códigos postais datados de 2004, mostra como o boom, a quebra e a recuperação imobiliária do país ao longo do último ciclo exacerbaram a desigualdade ao longo das linhas de geografia, corrida e renda.
Aqui na Califórnia, não é coincidência que os maiores vitoriosos e vítimas do mercado imobiliário americano existam na interestadual um do outro, do outro lado do Passo Altamont. As lutas de Stockton estão intimamente ligadas à ascensão da Área da Baía, já que os dois lugares, historicamente desconectados um do outro, se transformaram no espaço antes vazio entre eles. As pressões que impulsionaram os valores das casas na área da baía também ajudaram a empurrar uma bolha para cá.
& # x201C; Quando eles não estavam ligados, eles eram realmente mais iguais, & # x201D; diz Jeff Michael, diretor do Centro de Negócios e Pesquisa de Políticas da Universidade do Pacífico em Stockton. Décadas atrás, os rendimentos médios em Stockton e San Francisco eram comparáveis. A diferença nos valores das casas entre eles era mais estreita. & # 201201C; E agora eles estão crescendo juntos e há essa enorme desigualdade entre eles. & # x201D;
Mudança no valor do imóvel desde 2004.
Até 13,5% dos EUA em geral.
As residências nos EUA valem US $ 29.698 a mais que em 2004. Isso fica na área metropolitana.
Os anos de boom.
Durante os anos de boom, os caminhões em movimento trouxeram as famílias do Altamont Pass, que estavam saindo das comunidades cada vez mais caras da região. Quase ninguém se mexeu na outra direção.
Essas famílias ajudaram a trazer a febre da habitação com elas: um entusiasmo de US $ 400 mil por casas de US $ 200 mil, uma crença de que US $ 400 mil em residências deveriam se tornar US $ 500 mil em prêmios.
Eles trouxeram a demanda por novas subdivisões e comunidades construídas em antigas fazendas de aspargos e pomares de amêndoas. E fascinado por todo o dinheiro que o governo colheu em taxas de desenvolvimento quando essas subdivisões foram construídas, Stockton construiu uma bela nova arena no centro, ao lado de um novo estádio, ao lado de uma nova marina planejada no canal interno que leva de volta para a costa.
Na época, o rápido aumento dos valores residenciais parecia dizer algo sobre a própria Stockton & # x2014; que este era um lugar que estava chegando, que estava finalmente pronto para compartilhar a prosperidade da Bay Area.
Uma escultura chamada & # x201C; Stockton Rising & # x201D; fica do lado de fora da Arena Stockton, um dos frutos do surto da cidade em receita de um boom imobiliário que se transformou em fracasso. (Preston Gannaway / Grain / Para o Washington Post)
& # x201C; Nós realmente pensamos: "Ó ótimo, estamos indo melhor, as coisas estão melhorando", & # x2019; & # x201D; diz Jan Truscott, agente imobiliário da cidade e ex-reitor de negócios do San Joaquin Delta College. Stockton estava até em uma dessas listas no momento das "All-American Cities". ##201D;
Esse otimismo criou um terreno fértil para os bancos ansiosos por distribuir hipotecas a praticamente qualquer família que quisesse uma. E então as forças colidiram: o surto de famílias se mudando da baía, a terra e o apoio a um boom de construção, os credores subprime que facilitaram a compra de uma casa com pouco ou nenhum dinheiro. Todos esses passageiros criaram tanto a demanda por moradia quanto a ilusão de que a fortuna de Stockton refletia a área da baía. E a cidade queria o futuro que os credores hipotecários estavam constantemente prevendo, em que a região cresceria e os valores subiriam indefinidamente.
Sobre a série.
Uma bolha enviou valores para casa aumentando em muitas cidades dos EUA. Seu acidente levou o país à recessão. Depois de uma recuperação desigual, que tipos de bairros são melhores ou piores?
Essas histórias mapeiam os vencedores e perdedores dessa época tumultuada.
Martin Saltzman, 64, comprou sua modesta casa de um quarto em 2006, perto do pior momento possível, sem dinheiro para baixo. Então, logo depois que ele se mudou da área de Seattle para perto da família, a economia entrou em colapso, e ele não conseguiu encontrar trabalho na indústria da hospitalidade. Ele assumiu o ensino substituto e, quando estava em casa, assistia a um telejornal após o outro em sua sala de estar.
& # x201C; Eu estava assistindo-os continuamente para descobrir porque eu estava na situação que eu estava, & # x201D; ele diz, para tentar ter algum sentido, não foi necessariamente minha culpa & # x2014; # x201; Acabei de tomar uma boa decisão em um momento ruim, ou uma boa decisão em um momento que virou ruim.
Sua casa agora vale cerca de metade dos US $ 126 mil que ele pagou por ela. A Visionary Home Builders, a organização de Ornelas, ajudou-o a refinanciar a propriedade no ano passado por um pagamento menor de hipoteca, o que ajudou. Mas Saltzman quer sair da casa toda assim que puder.
& # x201C; não tenho ideia de quanto tempo isso duraria, & # x201D; ele diz. & # x201C; Estamos olhando para outros 10 anos? & # x201D;
Em retrospectiva, é surpreendente para os economistas que os preços subiram tão rapidamente aqui durante os anos de boom & # x2014; ainda mais rapidamente do que na baía.
Não havia razão, & # x201D; diz Joseph Gyourko, professor da Wharton School of Business da Universidade da Pensilvânia. Logo após o acidente, durante uma conferência em São Francisco, ele alugou um carro e dirigiu para ver Stockton, um lugar antes obscuro para os economistas que até então haviam se tornado infames como o epicentro da crise imobiliária do país. & # x201C; Por que você acharia que os preços seriam fundamentalmente mais altos no Vale Central, & # x201D; ele diz, "nunca fez sentido para mim". # x201D;
Duas histórias muito diferentes da Califórnia.
Os preços das casas subiram ao longo da costa na área da baía da Califórnia. Enquanto isso, as comunidades do interior que tinham bolhas ainda maiores ainda estão lutando para se recuperar.
Metrôs de Central Valley.
MUDANÇA DE VALORES DOMÉSTICOS DESDE 2004.
Fontes: Serviços Financeiros da Black Knight,
Census Bureau, ESRI.
Duas histórias muito diferentes da Califórnia.
Os preços das casas subiram ao longo da costa na área da baía da Califórnia. Enquanto isso, as comunidades do interior que tinham bolhas ainda maiores ainda estão lutando para se recuperar.
MUDANÇA DE VALORES DOMÉSTICOS DESDE 2004.
Metrôs de Central Valley.
Fontes: Serviços Financeiros Black Knight, Census Bureau, ESRI.
Duas histórias muito diferentes da Califórnia.
Os preços das casas subiram ao longo da costa na área da baía da Califórnia. Enquanto isso, as comunidades do interior que tinham bolhas ainda maiores ainda estão lutando para se recuperar.
Metrôs de Central Valley.
MUDANÇA DE VALORES DOMÉSTICOS DESDE 2004.
Fontes: Serviços Financeiros Black Knight, Census Bureau, ESRI.
Em San Francisco e no Vale do Silício, a renda aumentou durante os anos da bolha. E a crescente demanda para morar na Bay Area estava superando a oferta de casas, elevando os preços. Mas a economia agrícola de longa data no Vale Central não estava decolando. Os ingressos não estavam subindo como os preços das casas estavam. E não havia falta de moradia.
No período que antecedeu o colapso, no entanto, comunidades muito diferentes começaram a se comportar de maneira semelhante & # x2014; não apenas aqui, mas em todo o país, diz o economista ganhador do Prêmio Nobel Robert Shiller, que é creditado como tendo previsto o crash da habitação quando poucos acreditavam que existia uma bolha.
Penso que as pessoas no Vale Central se vêem como um tipo diferente de californiano, & # x201D; ele diz. Estas são pessoas agrícolas práticas, não empresários de tecnologia; eles moram em casas de fazenda espalhadas, não vitorianos ornamentados. Mas no frenesi da habitação, a ideia dessa diferença desmoronou. O que quer que estivesse acontecendo no mercado na costa parecia relevante para o que deveria acontecer aqui na grande economia do norte da Califórnia.
Bolhas especulativas são epidemias sociais, & # x201D; Shiller diz: "É apenas uma coisa que se espalha de pessoa para pessoa". É um vírus de pensamento. & # X201D;
Mas quando a bolha estourar & # x2014; e explodiu na área da baía, também & # x2014; lugares como San Francisco e Palo Alto estavam muito melhor preparados para resistir à crise. Stockton ficou com más hipotecas, poucos empregos altamente qualificados e dívida pública que acabaria por levar a cidade à falência.
A área da baía ainda tinha Apple e Intel e Stanford e turistas e aquelas vistas espetaculares do oceano. Essas comunidades não tinham sido sobrecarregadas porque na verdade não tinham construído muitas novas moradias em décadas; em vez disso, deixaram que lugares como Stockton absorvessem a demanda.
& # x201C; Nós éramos os que nos beneficiaram por aqui durante muito tempo, & # x201D; diz Patrick Wallace, executivo da associação do Central Valley Association of Realtors. & # x201C; Nós éramos aqueles que vendiam casas. Os empreiteiros estavam construindo casas. E as cidades estavam recebendo a receita tributária. Então é uma faca de dois gumes. & # X201D;
Legado de um busto.
No topo, cercas cercam uma subdivisão inacabada em Stockton. Acima à esquerda, uma casa fechada perto da casa de Eric Totman, que diz que ficou vago o tempo todo em que morou lá. Acima à direita, as estradas em uma subdivisão incompleta levam a lotes vazios. (Fotos de Preston Gannaway / Grain / Para o Washington Post)
A subdivisão de Weston Ranch foi construída à direita da Interstate que leva à cidade, um local privilegiado para potenciais compradores de imóveis mais preocupados em viajar 80 milhas a oeste até a Bay Area do que chegar a lojas ou empregos em Stockton. Os desenvolvedores nunca terminaram, no entanto.
Um canto do bairro mais próximo da rodovia é preservado em um momento antes do acidente: estradas para mais casas novas foram pavimentadas, postes de iluminação instalados e ciprestes italianos plantados. Mas as casas que essas estradas deveriam levar nunca foram construídas. Uma cerca de arame farpado agora isola a propriedade, e alguém plantou uma placa de quintal nas proximidades destinada aos vizinhos. & # X201C; TE COMPRO TU CASA PT 7 DIAS O MENOS. & # x201D; Compramos sua casa em sete dias ou menos.
Neste código postal, 95206, os valores das casas em 2015 ainda estavam 21 por cento abaixo do que eram em 2004. Quase 40 por cento das casas em códigos postais como este ao longo da interestadual receberam um aviso de encerramento nos primeiros anos do busto. Os efeitos ainda persistem, mas são sutis: a ocasional janela coberta se mistura com o estuque bege da vizinhança. Um scrapper arrancou a unidade de ar condicionado da parte de trás de uma casa, presumivelmente por sua fiação de cobre.
Eric Totman comprou sua casa em Weston Ranch, um encerramento de três camas e três banheiros, por US $ 145 mil em 2013. O preço estava acima de US $ 300 mil durante o boom. Quando o comprou, o corredor ainda tinha rabiscos de giz na parede e um quarto no andar de cima pintado para uma princesa. Os bancos não limpam propriedades de toques pessoais da mesma forma que os proprietários de imóveis quando tentam atrair o maior lance.
Isto é o que Totman poderia pagar & # x2014; com espaço para árvores frutíferas e um galinheiro lá atrás & # x2014; em um trabalho de classe média 80 milhas de distância. Ele é um dos afortunados em Stockton, em que ele comprou logo após o busto. Mas ele ainda lida com a outra dura realidade da região, porque quando ele comprou esta casa, ele não podia comprar um em qualquer lugar perto de seu trabalho. Cinco dias por semana, ele dirige para Redwood City, na península de San Francisco, onde é dono de uma ginástica de homens de negócios.
Eric Totman cuida de seus frangos na casa de Stockton que lhe custou US $ 145.000. Uma casa semelhante a 80 milhas de distância em Redwood City, onde ele é dono de um negócio, custaria US $ 1,5 milhão. (Preston Gannaway / Grain / Para o Washington Post)
Uma casa deste tamanho em Redwood City seria um milhão e meio, & # x201D; Totman diz, conseguindo listagens impossíveis de venda em um aplicativo em seu telefone. & # x201C; eu pensei que seria mais perto de um milhão. Mas não. Milhões e meio. & # X201D;
E os valores residenciais em Redwood City estão se distanciando ainda mais do momento. Eles subiram de 55% a 75% desde 2004. Em alguns CEPs, isso equivale a mais de meio milhão de dólares em uma década. É a mesma história em toda a baía: nos códigos postais de São Francisco, os valores residenciais já altos são de 84%, 96% e 97%. Nos códigos postais de Oakland, eles chegam a 76%. Em Palo Alto, 155 por cento.
Então, treinadores de ginástica não podem morar lá. Ou bombeiros, professores, enfermeiras, policiais, chefs, funcionários ou creches. E porque eles não podem ir para o oeste (graças ao oceano) ou para o norte ou para o sul (onde outras propriedades costeiras são caras também), todos empurram para o interior. Não são os trabalhadores de alta tecnologia que estão se mudando para cá; são os trabalhadores da construção civil que constroem seus escritórios ou os treinadores que instruem seus filhos.
Agora, 45.000 trabalhadores no condado em torno de Stockton passam pela Altamont Pass todos os dias para empregos na área da baía. A hora do rush começa às 4 da manhã. As estações de rádio de São Francisco informam sobre o trânsito no Altamont Pass.
Nesta época do ano, o caminho passa por colinas verdes, encimadas por turbinas eólicas solitárias. Mas a maior parte do resto do ano, os pontos de vista são tons de marrom em todas as direções. Durante os períodos de seca, a fumaça sobe no horizonte.
Hoje, mais passageiros da Área da Baía estão se mudando de novo, e a construção foi retomada em algumas subdivisões para eles ao longo do corredor da Interestadual 580. Mas, embora isso ajude a elevar os preços novamente, isso também significa que a Stockton não controla totalmente o que acontece a seguir.
Em San Francisco, os turistas fotografam as famosas "Painted Ladies" e # x201D; no bairro Alamo Square. Os valores iniciais duplicaram em alguns CEPs de São Francisco e Vale do Silício desde antes da bolha. (Preston Gannaway / Grain / Para o Washington Post)
& # x201C; Em algum momento, Stockton parou de crescer por conta própria e se tornou parte de outra coisa, & # x201D; diz Hannah Harrison, uma professora de escola e nativa de Stockton que voltou para cá depois da faculdade em Berkeley quando ela e o marido perceberam que suas carreiras nunca permitiriam que eles tivessem recursos para a área da baía. Agora ela e seu marido se preocupam com o que significa uma cidade se tornar uma comunidade de dormitórios em outro lugar muito distante, ter tantos filhos cujos pais voltam tarde para casa todas as noites, tantos membros da comunidade cujas vidas são fundamentalmente orientadas em outros lugares.
& # x201C; Em algum nível, por que eles estão se tornando mais integrados? & # x201D; pergunta Jeff Michael, da Universidade do Pacífico. Não é porque Stockton está se tornando mais parecido com São Francisco; é porque o Stockton é diferente. O Vale Central pode resolver problemas que a área da baía tem. Pode construir mais habitações quando a área da baía não vencer. Pode abrigar trabalhadores de classe média quando a área da baía não pode. Pode acomodar o crescente número de armazéns e operações logísticas que não fazem mais sentido econômico na cara Baía.
& # x201C; Agora a pergunta é: o que mais? & # x201D; Michael pergunta. & # x201C; Você pode levá-lo ao próximo nível em que você começa a se envolver em maneiras que não dependem de terrenos baratos? & # x201D;
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